Site para alojamento local: reservas diretas sem comissões, o que a lei exige e quanto custa (Guia 2026)

Uma família alemã encontra o seu apartamento no Booking, fica uma semana, adora a estadia e no ano seguinte quer voltar. Volta a pesquisar no Booking, reserva outra vez pela plataforma e o senhor paga outra vez a comissão, por um cliente que já era seu. Multiplique isto por todos os hóspedes repetentes de um ano e percebe porque é que cada vez mais donos de alojamento local querem um site com reservas diretas.

Este guia é para quem explora um apartamento, uma moradia, um quarto ou um pequeno hostel em regime de alojamento local (AL) em Portugal. Explica quanto custam as plataformas em 2026, o que um site de AL deve ter, o que a lei obriga a mostrar, como aparecer no Google sem pagar comissão e quanto custa fazer tudo isto.

Quanto paga hoje às plataformas

As plataformas trazem hóspedes de todo o mundo e não faz sentido largá-las. Mas convém saber exatamente quanto custam, porque os números mudaram este ano:

• Airbnb: desde 13 de outubro de 2026, na União Europeia, passou a cobrar uma taxa única de 15,5% ao anfitrião, em vez dos cerca de 3% de antes (o hóspede deixou de pagar a taxa de serviço à parte). A análise da Rental Scale-Up mostra que, para quem não está registado em IVA em Portugal, os 23% de IVA sobre a taxa elevam o custo efetivo para cerca de 19% de cada reserva.
• Booking.com: a comissão depende do tipo de alojamento, da zona e dos programas em que participa (Genius, parceiro preferencial). A média mundial ronda os 15%, segundo a Guesty, e é aplicada ao valor total da reserva, incluindo a limpeza. O valor exato está no seu extranet.

Faça a conta com o seu caso. Um T1 que fatura 30.000 € por ano nas plataformas entrega entre 4.500 € e 5.700 € em comissões. Se só um quarto dessas reservas passasse a ser direta (hóspedes repetentes, recomendações, quem o encontra no Google), poupava mais de 1.000 € por ano, o suficiente para pagar o site várias vezes.

Há ainda um bónus fiscal que poucos conhecem: segundo o idealista/news, a Autoridade Tributária aceita as comissões das plataformas como despesa dedutível. Mesmo assim, uma reserva direta continua a ser a mais rentável.

O mercado está a mudar: menos AL, mais exigência

Portugal é um dos grandes destinos de arrendamento de curta duração da Europa. O Eurostat contou quase 952 milhões de noites reservadas em 2025 na UE através do Airbnb, do Booking e da Expedia, com as regiões portuguesas entre as mais procuradas.

Ao mesmo tempo, o setor está a ser «limpo». Em junho de 2026 havia 119.147 registos de AL ativos, depois de mais de 10.000 cancelamentos, e mais de 37.000 ainda não tinham entregue o seguro obrigatório. Quem fica no mercado é quem está em regra e trata o AL como um negócio. E um negócio a sério tem uma montra própria, que não depende do algoritmo de ninguém.

O que um site de alojamento local deve ter

Um bom site de AL não precisa de dezenas de páginas. Precisa de responder depressa às perguntas que o hóspede faz antes de reservar:

• Fotos reais e boas de todas as divisões, da vista e da zona. É o que mais vende. Uma tarde com um fotógrafo vale mais do que qualquer texto.
• Calendário de disponibilidade e preço visíveis logo à entrada, sincronizados com o Airbnb e o Booking (por iCal ou por um channel manager) para nunca haver reservas duplicadas.
• Reserva e pagamento online com cartão, MB WAY ou Multibanco, e confirmação automática por email. Explicámos as opções de pagamento em MB WAY e Multibanco no site.
• Vários idiomas: pelo menos português e inglês; francês, alemão e espanhol se for esse o seu público.
• Localização e o que há perto: mapa, distância à praia, ao centro, ao aeroporto e ao estacionamento.
• Regras da casa e política de cancelamento claras, com horários de check-in e check-out.
• Avaliações de hóspedes reais, por exemplo as do Google (veja como conseguir mais avaliações no Google).
• Botão de WhatsApp para dúvidas rápidas, de preferência com respostas automáticas fora de horas (falamos disso em automatizar o WhatsApp).
• Um motivo para reservar direto: o melhor preço garantido, check-out tardio, uma garrafa de vinho à chegada. Sem vantagem clara, o hóspede volta à plataforma por hábito.

O que a lei obriga a mostrar no site

Além das regras gerais para qualquer site de empresa (identificação do titular, NIF, política de privacidade, cookies e resolução alternativa de litígios), que explicámos em obrigações legais de um site em Portugal, o alojamento local tem regras próprias:

• Livro de Reclamações Eletrónico. O Turismo de Portugal lembra que é obrigatório e que o acesso à plataforma (livroreclamacoes.pt) tem de estar no site «em local visível e de forma destacada». O livro em papel continua a ser obrigatório no alojamento, e as reclamações têm resposta em 15 dias úteis.
• Número de registo (RNAL). As plataformas são obrigadas a exibir o número de registo de cada alojamento. No seu site, mostrá-lo no rodapé e na página do alojamento é boa prática e dá confiança ao hóspede.
• Dados dos hóspedes e RGPD. Se o formulário de reserva pede nome, documento ou data de nascimento, tem de explicar para que servem, quanto tempo os guarda e como se pedem apagados.
• Preços com tudo incluído. O preço anunciado deve incluir a limpeza e as taxas obrigatórias, para não haver surpresas no fim da reserva. A taxa turística municipal pode aparecer à parte, mas de forma clara.

Como aparecer no Google sem pagar comissão

Pouca gente sabe disto: o Google mostra alojamentos de férias nos resultados de pesquisa, no Maps e no Google Travel, com links de reserva gratuitos que levam o cliente diretamente ao seu site. Segundo a ajuda oficial do Google, mostrar o alojamento não tem custo e não há taxas pelas reservas que vêm daí. Para entrar é preciso enviar preços e disponibilidade, normalmente através de um motor de reservas ou channel manager que seja parceiro do Google.

A isto junta-se a ficha do Perfil da Empresa no Google (antigo Google My Business), com fotos, avaliações e o link para o site. Explicamos o passo a passo em como aparecer no Google Maps.

Como levar os hóspedes das plataformas para o site

As regras do Airbnb e do Booking não permitem desviar reservas durante a conversa na plataforma. Mas tudo o que acontece depois da estadia, ou fora delas, é seu:

1. Um cartão no alojamento com o endereço do site e um código de desconto para a próxima visita.
2. Um guia da casa digital (Wi-Fi, regras, restaurantes recomendados) alojado no seu site. O hóspede abre-o várias vezes durante a estadia e guarda o endereço.
3. Uma mensagem de agradecimento por email ou WhatsApp, com autorização do hóspede, a lembrar o preço direto para quem volta.
4. Redes sociais e Google a apontar sempre para o site, nunca para o anúncio da plataforma.

Com uma automação simples, o envio do guia, da mensagem de check-in e do pedido de avaliação acontece sozinho. É o tipo de funil com IA que montamos para pequenos negócios.

Quanto custa um site para alojamento local

Há três caminhos, com custos muito diferentes:

As gamas gerais estão no nosso guia quanto custa um site em Portugal. A estes valores somam-se o domínio (10 a 30 € por ano) e o alojamento do site. Faça sempre a conta ao contrário: quantas reservas diretas por ano pagam o site? Na maioria dos AL, duas ou três chegam.

Erros comuns em sites de alojamento local

• Preço no site mais alto do que no Booking. O hóspede compara em segundos e volta à plataforma.
• Calendário que não sincroniza, com o risco de duas reservas para as mesmas noites.
• Só «envie-nos um email para reservar». Quem está a planear férias às onze da noite quer reservar já.
• Fotos escuras ou tiradas ao telemóvel com a cama por fazer.
• Sem livro de reclamações eletrónico nem identificação do titular no rodapé.
• Site lento por causa de vídeos e fotos enormes, quando quase todos reservam pelo telemóvel.

Por onde começar

Comece por três coisas: ver no extranet do Booking e no Airbnb quanto pagou de comissões no último ano, reunir as melhores fotos e escrever a vantagem que vai dar a quem reserva direto. Com isso, um site de alojamento local fica pronto em poucos dias. Veja o que fazemos em sites para empresas ou marque uma conversa gratuita e fazemos consigo as contas às comissões e às reservas diretas.

Perguntas frequentes

Quanto custa um site para alojamento local?

Um site feito em plataformas como Wix custa 150 € a 400 € por ano, mais o motor de reservas; freelancers e agências cobram entre 300 € e 10.000 €. Na Vert Tech, um site para alojamento local começa nos 349 €, mais domínio e alojamento, com reservas e pagamentos online à medida.

Quanto cobram o Airbnb e o Booking ao alojamento local em 2026?

Desde 13 de outubro de 2026 o Airbnb cobra na UE uma taxa única de 15,5% ao anfitrião, que chega a cerca de 19% com IVA para quem não está registado em IVA. No Booking a comissão varia com o alojamento e a zona, com uma média próxima de 15% sobre o valor total da reserva.

O site do alojamento local tem de ter o livro de reclamações eletrónico?

Sim. Segundo o Turismo de Portugal, o acesso à plataforma livroreclamacoes.pt tem de estar no site em local visível e destacado, e o livro em papel continua obrigatório no alojamento.

Posso aparecer no Google sem pagar comissões?

Sim. O Google mostra alojamentos de férias com links de reserva gratuitos que levam o hóspede ao seu site, sem taxas por reserva. É preciso enviar preços e disponibilidade, normalmente através de um motor de reservas ou channel manager parceiro do Google.