Site para imobiliária: captar angariações, ligar aos portais e cumprir a lei (Guia 2026)

Quem anda à procura de casa passa horas no idealista e no Imovirtual. Mas quando encontra um T2 de que gosta e vê o nome da agência, faz quase sempre a mesma coisa: escreve esse nome no Google para perceber com quem vai falar. Um site para imobiliária bem feito responde a essa pergunta em segundos. Mostra a equipa, a licença AMI, os imóveis em carteira e as avaliações de outros clientes, e tem um botão para marcar a visita. Se a pessoa encontrar uma página antiga ou só um perfil de Instagram, a confiança cai. E é essa confiança que decide quem fica com a angariação seguinte.

Este guia é para donos de agências e consultores imobiliários em Portugal. Explica o que o site deve ter, o que a lei obriga a mostrar, como se liga aos portais e quanto custa em 2026.

Porque é que uma imobiliária precisa de site próprio em 2026

O mercado nunca vendeu tanto. Segundo as Estatísticas da Construção e Habitação 2025 do INE, citadas pela Lusa na Sábado, venderam-se 169.812 habitações em 2025 em Portugal, mais 8,6% do que em 2024. O valor chegou aos 41,2 mil milhões de euros, o mais alto desde o início da série, em 2009. O preço mediano subiu 16,8%, para 2.076 €/m², segundo o Dinheiro Vivo.

Com tanta procura, há também muita concorrência. Os portais são uma montra partilhada: o mesmo apartamento aparece anunciado por três agências, lado a lado, e o cliente escolhe pela foto ou pelo preço. Num estudo da Ipsos feito para o Imovirtual, 91% dos 300 profissionais inquiridos diziam usar esse portal todos os dias. Os portais são indispensáveis, mas não são seus: o cliente fica a conhecer o portal e não a sua marca.

O site próprio serve para o que o portal não faz:

• Captar proprietários. É aqui que se ganham angariações: «avalie a sua casa», «vender com a nossa agência», casos de imóveis vendidos.
• Mostrar que é de confiança. Equipa com fotografia, licença AMI, morada da loja e avaliações do Google.
• Ficar com os contactos. Cada pedido chega diretamente a si e entra no seu CRM, sem intermediários.
• Aparecer no Google para pesquisas locais, como «imobiliária em Coimbra» ou «apartamentos T3 em Leiria».

O que um site para imobiliária deve ter

1. Pesquisa de imóveis simples: filtros por concelho, tipologia (T1, T2, moradia…), preço e negócio (venda ou arrendamento). Tem de funcionar bem no telemóvel, onde é feita a maior parte das visitas.
2. Uma página por imóvel com fotos grandes, planta, área útil e bruta, ano, classe energética, mapa aproximado, preço e um botão «Marcar visita» ou «Falar no WhatsApp».
3. Página para proprietários: formulário de avaliação gratuita, explicação de como trabalha (exclusivo ou não, fotos profissionais, visitas virtuais) e exemplos de imóveis vendidos.
4. Equipa: cada consultor com foto, telefone e zonas onde trabalha. As pessoas compram a quem conhecem.
5. Páginas por zona: «Viver em Santa Clara», «Apartamentos na Figueira da Foz»… Dão conteúdo útil a quem procura e são das páginas que mais visitas trazem do Google.
6. Avaliações e Google Maps integrados, com ligação ao seu Perfil da Empresa no Google.
7. Rodapé legal completo: denominação, licença AMI, NIF, livro de reclamações eletrónico, política de privacidade e cookies.

O que a lei obriga a mostrar no site e nos anúncios

Um site imobiliário é publicidade e, por isso, tem regras próprias, além das que valem para qualquer site (veja o nosso guia sobre as obrigações legais de um site em Portugal).

• Licença AMI e denominação. A Lei n.º 15/2013, que regula a mediação imobiliária, obriga as empresas a indicar a denominação e o número da licença, emitida pelo IMPIC, nos estabelecimentos, contratos, correspondência, publicações e publicidade, ou seja, em toda a atividade externa. No site, isto quer dizer pôr a licença no rodapé de todas as páginas e em cada anúncio. A mesma lei reserva a expressão «mediação imobiliária» a quem tem licença.
• Classe energética em cada imóvel. O Sistema de Certificação Energética dos Edifícios (Decreto-Lei n.º 101-D/2020, gerido pela ADENE) obriga a indicar a classe energética nos anúncios de venda ou arrendamento, também os publicados na internet. Quem não cumprir arrisca coima.
• Livro de reclamações. O guia oficial do gov.pt lembra que a empresa tem de disponibilizar o livro de reclamações. Online, isso faz-se com a ligação ao Livro de Reclamações Eletrónico.
• RGPD. Os formulários de avaliação e de contacto recolhem dados pessoais. Precisa de política de privacidade e de uma caixa de consentimento, se quiser enviar novidades.

Um site bem feito trata disto automaticamente: a licença aparece em todas as páginas e o campo da classe energética é obrigatório. Assim, nenhum imóvel é publicado sem ela.

Ligar o site aos portais e ao CRM

O maior receio das agências é ter de carregar cada imóvel duas vezes. Não é preciso. Há duas formas comuns:

• O CRM imobiliário alimenta tudo. Se já usa um software de gestão imobiliária, o site pode ir buscar os imóveis lá (por API ou por ficheiro XML) e os portais também. Cria o imóvel uma vez e ele aparece em todo o lado.
• O site é a base. Para agências pequenas, o próprio site pode ter a área de gestão dos imóveis e exportar o ficheiro para os portais que o aceitem.

Também convém que cada pedido de visita ou de avaliação chegue ao consultor certo, por e-mail ou por WhatsApp, e fique registado. É aqui que a automação ajuda: uma resposta automática com IA confirma o pedido em segundos, faz as primeiras perguntas (orçamento, zona, se precisa de crédito) e marca a visita na agenda do consultor.

Como pôr a imobiliária a aparecer no Google

Quem pesquisa «imobiliária perto de mim» vê primeiro o mapa. Para lá aparecer:

1. Crie e complete o Perfil da Empresa no Google, com a categoria principal «Agência imobiliária», o horário, as fotos da loja e o link para o site. O passo a passo está no nosso guia de SEO local e Google Maps.
2. Peça avaliações a cada cliente depois da escritura. É o melhor momento, porque o cliente está satisfeito. Veja como conseguir avaliações no Google.
3. Escreva páginas por zona e por tipo de imóvel, com informação real: escolas, transportes, preços médios.
4. Use o mesmo nome, morada e telefone no site, no Google, no Facebook e nos portais.
5. Garanta que o site abre depressa no telemóvel. Fotos de imóveis pesam muito e precisam de ser comprimidas.

Quanto custa um site para imobiliária

Os preços variam muito, porque um site imobiliário tem pesquisa, fichas de imóveis e, muitas vezes, ligação ao CRM. Estes são valores de referência em Portugal:

Some o domínio, o alojamento e, se for caso disso, a ligação ao seu CRM. Para ver tudo o que entra na conta, leia quanto custa um site em Portugal. A conta que interessa é outra: uma única angariação vinda do site paga, em comissão, vários anos de site.

Erros comuns em sites de imobiliárias

• Imóveis vendidos que continuam «disponíveis». Irrita quem liga e dá má imagem. Marque-os como «vendido», porque também servem de prova de que vende.
• Fotos escuras ou tiradas na vertical com o telemóvel. A foto de capa decide o clique.
• Formulários compridos. Para pedir uma visita bastam nome, telefone e dia preferido.
• Esquecer a licença AMI e a classe energética. São obrigatórias e dão confiança.
• Não responder depressa. Quem pede informação sobre uma casa pede-a, muitas vezes, a várias agências ao mesmo tempo. Ganha quem responde primeiro.

Por onde começar

Se tem agência em Coimbra, Leiria, Aveiro ou noutra cidade do Centro, comece pelo básico bem feito: pesquisa de imóveis, página de avaliação para proprietários, equipa, rodapé legal e Perfil da Empresa no Google. Depois junte as páginas por zona e a resposta automática aos contactos. Veja como trabalhamos em criação de sites e nas páginas de Coimbra e Aveiro, ou leia o guia de criação de sites em Leiria.

Quer saber quanto custaria o site da sua imobiliária? Marque uma conversa de 20 minutos: vemos o que já tem, o que falta e damos-lhe um preço fechado.

Perguntas frequentes

Quanto custa um site para imobiliária?

Num construtor como o Wix ou o WordPress com tema imobiliário, 150 € a 500 € por ano; nas plataformas por assinatura, cerca de 990 € a 4.900 € por ano; à medida numa agência, 2.000 € a 10.000 €. Na Vert Tech começa nos 349 €, mais domínio e alojamento.

O número da licença AMI tem de aparecer no site?

Sim. A Lei n.º 15/2013 obriga as empresas de mediação imobiliária a indicar a denominação e o número da licença emitida pelo IMPIC em toda a atividade externa, incluindo publicações e publicidade. No site, o habitual é pô-la no rodapé de todas as páginas e em cada anúncio.

Tenho de mostrar a classe energética nos imóveis do site?

Sim. O Decreto-Lei n.º 101-D/2020 obriga a indicar a classe energética nos anúncios de venda ou arrendamento, incluindo os publicados na internet. Convém que o site não deixe publicar um imóvel sem esse campo preenchido.

Se já anuncio no idealista e no Imovirtual, preciso de site?

Os portais trazem compradores, mas o cliente fica a conhecer o portal e não a sua marca. O site próprio serve para captar proprietários (angariações), mostrar a equipa e as avaliações e receber contactos diretos. O ideal é carregar os imóveis uma só vez no CRM e publicá-los nos dois sítios.